À la fin d’un bail commercial, le locataire doit restituer les locaux dans l’état prévu au bail, vides de tout ce qui lui appartient, et constater cette restitution par un état des lieux de sortie contradictoire. La loi fixe le principe, le bail fixe le détail, et le calendrier fait le reste : un local qui n’est pas vide le jour de la remise des clés n’est pas restitué, et l’indemnité d’occupation continue de courir.
En bref :
- Le locataire rend les locaux tels qu’il les a reçus, usure normale déduite. C’est le Code civil, articles 1730 et 1731.
- L’état des lieux d’entrée et de sortie sont obligatoires pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis 2014. Sans état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut pas présumer que le local était en bon état.
- Les aménagements réalisés par le locataire se déposent, sauf clause d’accession qui les laisse au bailleur.
- Le local doit être vide : stock, mobilier, enseigne, matériel. Ce qui reste peut être enlevé aux frais du locataire.
- Les gros travaux de l’article 606 du Code civil ne sont jamais à la charge du locataire.
Ce que la loi impose, ce que le bail ajoute
Le socle est le Code civil. L’article 1730 pose que si un état des lieux a été dressé à l’entrée, le locataire rend la chose telle qu’il l’a reçue, sauf ce qui a péri ou s’est dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1731 ajoute que sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels.
La loi Pinel de 2014 a modifié ce point pour les baux commerciaux, à l’article L145-40-1 du Code de commerce. L’état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie, établi contradictoirement et à l’amiable, ou par commissaire de justice à frais partagés si l’un des deux refuse. Et si le bailleur n’a pas fait dresser l’état des lieux d’entrée, il ne peut plus invoquer la présomption de bon état de l’article 1731 contre le locataire. Un état des lieux d’entrée manquant se retourne donc contre le propriétaire, pas contre l’exploitant.
Le bail vient ensuite préciser, et souvent alourdir. Une clause de restitution « à l’état d’origine » impose de déposer les aménagements. Une clause de remise en état peut viser les peintures, les sols, les faux plafonds. Ces clauses sont valables, à une limite près : depuis le décret du 3 novembre 2014, article R145-35 du Code de commerce, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, murs, voûtes, poutres, toiture, ne peuvent pas être mises à la charge du locataire, ni les travaux liés à la vétusté quand ils relèvent de ces grosses réparations.
Ce que le locataire doit faire, poste par poste
| Poste | Ce qui est dû | Ce qui ne l’est pas |
|---|---|---|
| Stock, marchandises, mobilier, matériel | Tout enlever, le local est rendu vide | Rien : un local encombré n’est pas restitué |
| Aménagements réalisés par le locataire : cloisons, comptoir, enseigne, climatisation, agencements | Dépose et remise en état des supports, sauf clause d’accession | Ce que le bailleur a choisi de conserver par écrit |
| Réparations locatives : trous, fixations, peintures dégradées, sols abîmés | Remise en état selon le bail et l’état des lieux d’entrée | L’usure normale liée à la durée d’occupation |
| Nettoyage | Un local propre, vitrines comprises | Une remise à neuf |
| Grosses réparations : structure, toiture, murs porteurs, mise aux normes du bâti | Jamais, quelle que soit la clause | |
| État des lieux de sortie | Contradictoire, daté, signé, avec photos |
Le poste qui fait le plus de dégâts en pratique est le premier. Un commerce qui ferme laisse des rayonnages, une réserve pleine, du mobilier de caisse, une cuisine professionnelle, une chambre froide, parfois un stock invendu. Tant que ces éléments sont dans le local, il n’est pas rendu. Le bailleur peut refuser l’état des lieux, continuer à facturer l’indemnité d’occupation, puis faire enlever le tout après mise en demeure, aux frais du locataire. Notre article sur les spécificités du débarras de commerce détaille les équipements concernés et leurs filières.
La clause d’accession : lire le bail avant de démonter
Beaucoup de baux contiennent une clause d’accession : les aménagements réalisés par le locataire deviennent la propriété du bailleur en fin de bail, sans indemnité. Dans ce cas, démonter la climatisation ou les cloisons pour les emporter est une faute, et déposer ce que le bailleur souhaitait garder aussi.
L’inverse existe : le bail impose la remise à l’état d’origine, et laisser les aménagements en place ouvre droit à une retenue sur le dépôt de garantie ou à une facture de travaux. La seule façon de trancher est une lecture du bail, puis un échange écrit avec le bailleur, avant toute intervention : qu’est-ce qu’il garde, qu’est-ce qui se dépose. Une visite commune un mois avant la sortie règle la question en une heure.
Le calendrier qui évite un mois d’indemnité
Le congé se donne six mois avant l’échéance, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée. À partir de là, le compte à rebours est fixe.
| Échéance | Ce qu’il faut avoir fait |
|---|---|
| 6 mois avant | Congé signifié. Relecture du bail : clauses de restitution, d’accession, de remise en état |
| 2 mois avant | Visite avec le bailleur, liste écrite de ce qui se dépose et de ce qui reste. Inventaire du stock et du matériel : ce qui se vend, ce qui se reprend, ce qui part |
| 1 mois avant | Vente ou reprise du matériel et du stock. Résiliation des contrats liés au local |
| 3 semaines avant | Débarras du local : mobilier, rayonnages, réserve, matériel non vendu, archives à détruire |
| 2 semaines avant | Dépose des aménagements convenus, rebouchage, peintures, sols |
| Dernière semaine | Nettoyage, relevé des compteurs, photos datées de chaque pièce |
| Jour J | État des lieux de sortie contradictoire, remise des clés, décompte du dépôt de garantie |
L’erreur classique est de placer le débarras dans la dernière semaine. Un local de 150 m² avec réserve représente plusieurs dizaines de mètres cubes, dont une partie en matériel lourd. Si l’enlèvement glisse de trois jours, la dépose des aménagements et le nettoyage glissent avec lui, et l’état des lieux est reporté. Chaque jour de retard est un jour d’indemnité d’occupation, au montant du loyer, souvent majoré par le bail.
Ce que fait une entreprise de débarras dans cette séquence
Elle intervient à l’étape « 3 semaines avant » : enlèvement du mobilier, des rayonnages, du matériel non repris et du stock invendu, tri de ce qui se réutilise, évacuation de chaque flux vers sa filière avec un justificatif, et le local vide pour que les travaux de remise en état puissent commencer. Sur les fermetures, elle prend aussi en charge les archives à détruire et le matériel informatique.
Notre page débarras de local professionnel décrit l’intervention pour les commerces, bureaux et ateliers, du devis à la remise des clés. L’ensemble de nos interventions dans la Loire est présenté sur la page services.
Ce qu’il faut retenir
Un local commercial se restitue vide, dans l’état prévu au bail, et cette restitution se prouve par un état des lieux de sortie. Le bail peut imposer la dépose des aménagements ou les conserver par accession : il faut le lire, puis l’écrire avec le bailleur. Et le débarras se place trois semaines avant la sortie, pas trois jours, parce que tout le reste en dépend.
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